Kurze Momentaufnahme: Der "Bounce Back" hat sich ausgeweitet
seit Mitte 2024 ist auf dem spanischen Wohnungsmarkt eine deutliche Trendwende zu beobachten: Der INE-Wohnungspreisindex für das zweite Quartal 2025 zeigt eine jährliche Wachstumsrate von 12,7% (neu: 12,1%, gebraucht: 12,8%). Auf vierteljährlicher Basis betrug die Dynamik ebenfalls +4,0 %. Diese Dynamik ist nicht mehr nur ein Basiseffekt, sondern ein breiterer Zyklusbeginn.
Den Analystenhäusern zufolge ist der Markt in eine neue Expansionsphase eingetreten: Die teureren Zonen ziehen den Durchschnitt an, während sich die Nachfrage auch auf die peripheren und nordwestlichen Regionen "ausbreitet", wo die Erschwinglichkeit noch besser ist.
Wer kauft? Das Gewicht von Ausländern bleibt hoch
Der Anteil ausländischer Käufer an den Transaktionen hat sich im Bereich von ~14-15 % stabilisiert; die Daten des Registers zeigen ≈14,4 % der Transaktionen in den vier Quartalen bis Q2 2025 oder etwa 100.000 Verkäufe an ausländische Käufer. Der historische Durchschnitt von 2006 bis 2024 lag bei ≈14,9% - die ausländische Nachfrage hat also strukturell ihre Rolle behalten.
Prognosen: 2025 noch höher
Die Makro- und Branchenprognosen für 2025 gehen von einem nationalen Preiswachstum von etwa 5-7%, einem Umsatzwachstum von ≈9% und einem zweistelligen Wachstum der Baugenehmigungen (≈+16% im Jahr 2025) aus. 2024 wird der Investitionsumsatz bereits um ~20% steigen und bleibt aufgrund der Angebotsengpässe im Segment "Wohnen" ein vorrangiges Ziel.
Kontext: Der MIVAU (bewertungsbasierter Index) prognostiziert für 2024-2025 einen Anstieg von ~5,6%-5,9%, was der oben genannten Spanne entspricht.
Was stützt den Zyklus?
Finanzierung: Die Weitergabe früherer EZB-Zinssenkungen und die Senkung des Euro-Zinssatzes führen zu einer allmählichen Verbesserung der Kreditkonditionen, auch wenn sich die Übertragung verzögert. Die EZB geht davon aus, dass sinkende Finanzierungskosten den Verbrauch und die Investitionen in der kommenden Zeit stützen werden.
Angebotsengpässe: Der Wohnungsbau hält seit Jahren nicht mit der Nachfrage Schritt; selbst bis 2025 wird nur ein teilweiser Aufholprozess erwartet (mit steigenden Genehmigungen), was sich preisstützend auswirkt.
Internationale Nachfrage: In den mediterranen Regionen (Costa Blanca, Costa del Sol, Balearen) sorgen lebensstilbedingte Käufe, Telearbeiter und das Segment der "Zweitwohnungen" für eine stabile Unterstützung. Der historisch hohe Anteil an Ausländern ist kein einmaliges Phänomen.
Wo sehen wir die größte Bewegung?
Die teuersten Städte und Küstenregionen füllen sich weiterhin, aber der rasante Preisanstieg führt zu einer räumlichen Verschiebung: Ein Teil der Käufer wendet sich peripheren Siedlungen und nordwestlichen Regionen mit einem besseren Verhältnis zwischen Angebot und Preis zu. Diese "Streuung" spiegelt sich auch in der geografischen Verteilung der Transaktionen wider.
Risiken und Hindernisse
Zinsdifferenzen: Die Marktpreise für Zinssenkungen wirken sich langsamer auf die Hypothekenzinsen aus, was die Nachfrage kurzfristig dämpfen kann. Europäische Zentralbank
Erschwinglichkeit: Die Verschlechterung des Lohn-Preis-Verhältnisses in einigen Großstädten kann zu einer Begrenzung der Nachfrage führen.
Regulierung/Selbstverwaltung: Knappheit von Grundstücken und Genehmigungen, lange Vorlaufzeiten.
Was bedeutet dies für Käufer und Verkäufer?
Käufer: Erwarten Sie in den begehrtesten Gebieten schnelle Entscheidungen, anstatt abzuwarten; alternativ sollten Sie sich eher für sekundäre Standorte und hochwertige Gebrauchtimmobilien als für Neubauten entscheiden.
Verkäufer: Die erste Jahreshälfte 2025 könnte ein guter Zeitpunkt für den Verkauf sein, insbesondere für ordnungsgemäß präsentierte (mit rechtlich-technischen Unterlagen) Immobilien, da sich die Liquidität verbessert hat und die Auslandsnachfrage beständig ist.
Investoren: Aufgrund der Mietrenditen und der längerfristigen demografischen und Lebensstiltrends bleibt das Segment "Wohnen" das bevorzugte Segment; die wertsteigernde Renovierung und die energetische Bewertung sind angesichts des Renditedrucks wichtige Faktoren. CBRE
Quellen
INE - Wohnungspreisindex, 2025 Q2: 12,7% jährlicher Anstieg; vierteljährlich +4,0%. Instituto Nacional de Estadística
CaixaBank Research - Expansionsphase, territoriale Streuung; Ausländer ~14,4% (~100.000 Verkäufe).
BBVA Research - 2025: +9% Umsatz, +16% Genehmigung, +7,3% Preisprognose.
CBRE Outlook - +20% Investitionen im Jahr 2024; ~5,3% Preisanstieg für 2025 prognostiziert.
EZB/Eurobor-Transmission und Ausblick für Verbrauch/Investitionen