Lohnt es sich, 2026 in spanische Immobilien zu investieren? Die Zahlen zeigen, dass dies der Fall ist – allerdings kommt es darauf an, was man kauft.

Die Costa Blanca und die Costa del Sol gehören seit Jahren zu den beliebtesten Immobilienmärkten Europas. In Anzeigen findet man jedoch häufig Renditeversprechen von 8–10 %, die leicht den Eindruck erwecken können, dass fast jede Immobilie eine hervorragende Investition ist.
Die Realität ist jedoch weitaus differenzierter.

Die Nettorendite entspricht nicht dem in den Anzeigen angegebenen Wert

Die Renditen von 8–10 % sind in der Regel Bruttowerte. Zieht man die Kaufkosten, Steuern, Einrichtungskosten, Betriebskosten, Plattformgebühren, Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherung, Buchhaltung, Instandhaltung und Einkommensteuer abziehen, ergibt sich ein ganz anderes Bild.
Basierend auf den aktuellen Marktdaten:

erzielt eine durchschnittlich bewirtschaftete Kurzzeitvermietung eine Nettorendite von 2,8–3,5 %,
eine sorgfältig ausgewählte Immobilie in guter Lage kann sogar eine Nettorendite von 4,2–4,5 % erreichen,
bei einer optimierten mittelfristigen Vermietung kann die Nettorendite sogar bei rund 4 % liegen.

Daher lautet die Frage nicht, ob es sich lohnt, in Spanien zu kaufen, sondern welches Projekt man für welchen Zweck auswählt.

Die Miete ist nur eine der Einnahmequellen

Eine gut strukturierte spanische Immobilieninvestition ruht auf drei Säulen:

Nettomieteinnahmen,
Wertsteigerung der Immobilie
sowie die Möglichkeit einer günstigen Bankfinanzierung.

Die Immobilienpreise steigen weiter

Basierend auf den tatsächlichen notariell beglaubigten Kaufverträgen stiegen die Immobilienpreise zwischen 2019 und 2025:

stiegen die Immobilienpreise in der Provinz Málaga um durchschnittlich 8,3 % pro Jahr,
in der Provinz Alicante um durchschnittlich 6,4 % pro Jahr.

Dabei handelt es sich nicht um Angebotspreise, sondern um Statistiken zu tatsächlichen Kaufverträgen. Laut der Prognose von BBVA Research ist landesweit zu erwarten:

für 2026 noch ein Anstieg der Immobilienpreise um etwa 12 % und
für 2027 um 5,7 %

erwartet. Dabei handelt es sich natürlich um Marktprognosen und nicht um garantierte Renditen.

Die Nachfrage ist weiterhin äußerst stark

Zwischen Mai 2025 und April 2026:

33.279 Immobilien wechselten in der Provinz Málaga den Besitzer,
52.847 in der Provinz Alicante.

Der durchschnittliche Transaktionspreis:

betrug in Málaga 364.378 Euro,
in Alicante 203.488 Euro.

All dies zeigt deutlich, dass wir weiterhin von einem äußerst aktiven Markt sprechen.

Ausländische Käufer machen einen bedeutenden Teil des Marktes aus

Laut notariellen Statistiken:

werden in der Provinz Málaga 42,5 % der Kaufverträge,
in der Provinz Alicante sogar bereits 51,5 %

von ausländischen Käufern abgeschlossen. Das bedeutet, dass in der Provinz Alicante mittlerweile mehr Immobilien von Ausländern als von Spaniern gekauft werden. Die stärkste Nachfrage kommt weiterhin von britischen, niederländischen und polnischen Käufern.

Mit einer Finanzierung kann die Rendite noch günstiger ausfallen

Spanische Banken können derzeit für nicht ansässige Käufer bis zu 70 % des Immobilienwerts finanzieren.
Die Zinssätze für Festzinsdarlehen liegen in der Regel zwischen 2,8 % und 4,5 %; bei gutem Kundenprofil sind sogar Zinssätze um die 3 % möglich. Bei sorgfältig ausgewählten Immobilien können die Mieteinnahmen langfristig einen erheblichen Teil der Kreditrückzahlung decken, während sich die Wertsteigerung auf den Gesamtwert der Immobilie auswirkt.

Wichtige Änderungen bei der touristischen Vermietung

Seit 2025 sind die Vorschriften für die Kurzzeitvermietung deutlich verschärft worden.
Für eine neue touristische Genehmigung ist in vielen Fällen bereits die Zustimmung von 3/5 der Eigentümer der Wohnanlage erforderlich.
Darüber hinaus haben mehrere Gemeinden die Erteilung neuer Genehmigungen vorübergehend eingeschränkt:

die Stadt Málaga bis August 2028,
Alicante voraussichtlich bis Januar 2027,
Jávea, Dénia, Guardamar del Segura und mehrere andere Gemeinden haben teilweise Beschränkungen eingeführt.

Daher lohnt es sich heute vor jeder Investition zu prüfen, ob die betreffende Immobilie für den geplanten Vermietungszweck geeignet ist.

Warum werden spanische Immobilien weiterhin teurer?

Der Markt wird von mehreren, sich gegenseitig verstärkenden Faktoren angetrieben.
Spaniens Wirtschaft gehört weiterhin zu den am stärksten wachsenden Volkswirtschaften der Europäischen Union. Im Jahr 2025 stieg das BIP um 2,8 %, landesweit wurden 705.000 Wohnungen verkauft, was einem Anstieg von 10,4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und den höchsten Wert seit 2008 darstellt.
Hinzu kommt eine hervorragende Infrastruktur:

Der Flughafen Málaga empfängt jährlich fast 27 Millionen Passagiere und verfügt über 162 Direktverbindungen,
der Flughafen Alicante bedient fast 20 Millionen Passagiere mit 145 Direktverbindungen,
an der Costa del Sol gibt es mehr als 40 und an der Costa Blanca mehr als 30 internationale Schulen,
und 300 bis 320 Sonnentage im Jahr machen die Region nicht nur für Touristen, sondern auch für Langzeitaufenthalter attraktiv.

Die wichtigste Erkenntnis

Der spanische Immobilienmarkt bietet weiterhin große Chancen, doch reicht es heute nicht mehr aus, lediglich einen guten Standort auszuwählen.
Die zu erwartende Rendite wird maßgeblich von der Qualität des jeweiligen Projekts, der Mikrolage, der Vermietungsstrategie, dem aktuellen regulatorischen Umfeld und der Art der Bewirtschaftung beeinflusst.
Bei Feel-ing Spain präsentieren wir unseren Kunden daher nicht nur Immobilien. Wir helfen Ihnen dabei, die zu erwartenden Nettorenditen zu vergleichen, und analysieren zudem das rechtliche Umfeld, die Finanzierungsmöglichkeiten sowie das langfristige Wertsteigerungspotenzial, damit unsere Kunden eine wirklich fundierte Investitionsentscheidung treffen können.

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