Die Regionen Costa Blanca und Costa del Sol sind seit Jahren bei ungarischen Käufern sehr beliebt. Ob es um eine Ferienimmobilie, eine Kapitalanlage oder sogar einen späteren Umzug geht – die meisten Interessenten stellen dieselben Fragen: Braucht man ein spanisches Bankkonto, was ist eine NIE-Nummer, kann man einen Kredit bekommen, wie viel Steuern muss man zahlen und wie hoch ist die Rendite bei Vermietung?
In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Informationen zusammengefasst.
Erster Schritt: Besichtigung vor Ort
Wir empfehlen unseren Kunden stets, sich vor der endgültigen Entscheidung persönlich mit der Umgebung, den Projekten und den Bauträgern vertraut zu machen. Bei einer Besichtigung vor Ort können Sie nicht nur die Immobilien begutachten, sondern auch die Stadtteile, Strände, Dienstleistungen, Verkehrsanbindungen und die bisherigen Referenzen der Bauträger.
In vielen Fällen können bereits beim ersten Besuch die notwendigen Formalitäten in die Wege geleitet werden, so zum Beispiel die Beantragung der NIE-Nummer und die Eröffnung eines spanischen Bankkontos.
Was ist eine NIE-Nummer?
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die spanische Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Sie ist für den Immobilienkauf, die Eröffnung eines Bankkontos, die Umschreibung von Versorgungsanschlüssen und die spätere Abwicklung von Steuerangelegenheiten erforderlich. Ohne NIE-Nummer ist es praktisch unmöglich, einen Immobilienkauf abzuschließen.
Braucht man ein spanisches Bankkonto?
Laut Gesetz ist dies nicht in jedem Fall verpflichtend, in der Praxis jedoch fast unverzichtbar. Die meisten Eigentümer zahlen davon die Gemeinschaftsgebühren, die Grundsteuer, die Rechnungen für Versorgungsleistungen, die Versicherung und gegebenenfalls auch die Kreditrückzahlung. Die meisten unserer Kunden eröffnen bereits bei ihrem ersten Besuch vor Ort ein spanisches Bankkonto.
Mit welchen zusätzlichen Kosten muss man rechnen?
Bei einer gebrauchten Immobilie sollte man in der Regel mit zusätzlichen Kosten in Höhe von 10–14 % des Kaufpreises rechnen. Dazu gehören die Erwerbssteuer (ITP), das Anwaltshonorar, die Notarkosten, die Katastergebühren und die Verwaltungskosten.
Bei Neubauten sind in der Regel zusätzliche Kosten in Höhe von 13–15 % einzuplanen, die die 10-prozentige Mehrwertsteuer (IVA), die Stempelsteuer (AJD) sowie die Anwalts- und Katasterkosten enthalten.
Wie läuft der Kauf ab?
Der Prozess beginnt in der Regel mit einer Reservierung, deren Betrag typischerweise zwischen 3.000 und 10.000 Euro liegt. Darauf folgt die Unterzeichnung des Kaufvertrags, bei der in der Regel 10–30 % des Kaufpreises gezahlt werden. Bei Neubauprojekten kann der Zahlungsplan je nach Bauträger variieren.
Die Eigentumsübertragung erfolgt vor einem spanischen Notar. Zu diesem Zeitpunkt erfolgt die Begleichung des Restbetrags des Kaufpreises, die Übertragung des Eigentumsrechts und die Schlüsselübergabe.
Kann ein ungarischer Staatsbürger in Spanien einen Kredit erhalten?
Ja. Die meisten spanischen Banken finanzieren ausländische Käufer. Generell finanzieren die Banken 60–70 % des Kaufpreises, sodass in der Regel 30–40 % Eigenkapital erforderlich sind. Die genauen Bedingungen hängen vom nachgewiesenen Einkommen, der Bonität, dem Alter und der Art der Immobilie ab.
Welche Steuern muss man als Eigentümer zahlen?
Eigentümer müssen jährlich die sogenannte IBI-Grundsteuer entrichten, die mit der ungarischen Gebäudesteuer vergleichbar ist. Die Höhe dieser Steuer variiert je nach Gemeinde, beträgt aber in der Regel einige hundert Euro pro Jahr.
Ist der Eigentümer nicht in Spanien steuerlich ansässig, muss er jährlich eine Steuererklärung für Nichtansässige einreichen.
Kann die Immobilie vermietet werden?
Ja, für die meisten ausländischen Käufer ist die Vermietbarkeit ein wichtiger Aspekt.
Bei einer langfristigen Vermietung lässt sich in der Regel eine Nettorendite von 3–5 % pro Jahr erzielen, bei geringem Verwaltungsaufwand und stabilen Einnahmen.
Bei kurzfristiger Vermietung an Touristen liegt die Nettorendite in der Regel zwischen 5 und 8 %; bei geeigneter Lage und Auslastung sind sogar höhere Erträge möglich. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass in bestimmten Regionen und Orten für die kurzfristige Vermietung eine touristische Genehmigung erforderlich ist.
Warum ist der lokale rechtliche Hintergrund wichtig?
Während des Kaufs prüft ein lokaler Anwalt das Grundbuch, eventuelle Belastungen, Nutzungsgenehmigungen, Gemeinschaftsschulden und alle Dokumente, die für einen sicheren Kauf erforderlich sind. Dies ist besonders für ausländische Käufer wichtig.
Was passiert nach dem Kauf?
Viele befürchten, dass die Verwaltung einer Immobilie im Ausland kompliziert ist und ständige Anwesenheit erfordert. In Wirklichkeit lassen sich die meisten Aufgaben auslagern.
Unsere lokalen Partner unterstützen Sie bei der Schlüsselverwaltung, dem Empfang von Gästen, der Organisation der Reinigung, der Abwicklung von Instandhaltungsarbeiten, der Erledigung von Versorgungsangelegenheiten, der Mieterbetreuung, der Verwaltung von Kurz- und Langzeitvermietungen sowie bei der Erledigung von Angelegenheiten im Zusammenhang mit touristischen Genehmigungen.
So kann eine Immobilie in Spanien auch von Ungarn aus sicher besessen und betrieben werden.
Wie können wir Ihnen helfen?
Feeling-Spain hilft Ihnen nicht nur bei der Auswahl der Immobilie. Wir begleiten unsere Kunden durch den gesamten Prozess, angefangen bei den Projektbesichtigungen über die Beantragung der NIE-Nummer, über die Eröffnung eines Bankkontos, die Kreditvermittlung und die Klärung der rechtlichen Rahmenbedingungen bis hin zur Umschreibung der Versorgungsanschlüsse sowie der Organisation der späteren Hausverwaltung und Vermietung.
Wenn du die vielversprechendsten Projekte an der Costa Blanca oder der Costa del Sol persönlich kennenlernen möchtest, nimm an einer unserer Projektbesichtigungen teil und lerne die Möglichkeiten des spanischen Immobilienmarktes aus erster Hand kennen.
Feeling-Spain – Zuhause unter der Sonne. ☀️🏡🇪🇸